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■ 馮曉暉

評述：

《牯牛嶺案件解決協(xié)議條款》亦稱“牯嶺十二條”，這一由中英兩國官員簽訂的協(xié)議，為廬山避暑地的租用奠定了法律基礎(chǔ)，此后，牯嶺開發(fā)得以大規(guī)模地進(jìn)行下去。然而，一份租地約為何成為“案件”的解決條款？本篇講述的就是廬山牯嶺開發(fā)的曲折歷程。

若要了解牯嶺的建設(shè)過程，首先要明確它的法律基礎(chǔ)。牯嶺不是租界，雖然它是由外國人先行開發(fā)的，但主權(quán)仍屬于中國，與任何外國政府無關(guān)。在后來制定的民國法律中，江西廬山、河北北戴河、浙江莫干山與河南雞公山被稱為“避暑地”，是特定的允許外國人居住或購置房產(chǎn)的一塊區(qū)域。

中英鴉片戰(zhàn)爭后，清政府不得不向英國開放上海等五座城市，在城市中劃定范圍（租界），允許外國人在其內(nèi)居住、經(jīng)商。在此之前，除特殊的劃定區(qū)域（如澳門），外國人沒資格在中國購買土地，修建房產(chǎn)。

1858年《中英天津條約》簽訂，清政府向英國開放了內(nèi)陸城市鎮(zhèn)江、九江和漢口。1861年九江開埠，清政府對外國人在中國旅行、居住的管轄極為嚴(yán)格，即使后來逐步放開，外商僅可在租界之外的城區(qū)或特定的城市（如南京、蕪湖）租用土地修建住宅、貨棧，或開設(shè)醫(yī)院、學(xué)校等。

有一個(gè)問題是長期以來無法解決的，就是外國人在城市之外的鄉(xiāng)村租用土地。這就好比現(xiàn)在的城鎮(zhèn)戶籍人口可以在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)購買房產(chǎn)，但不允許到農(nóng)村購買宅基地或農(nóng)民的自建房。清政府沒有明文禁止外國人購買鄉(xiāng)村土地，但禁止私下售賣與出租，這類交易若經(jīng)過官府就會設(shè)置重重障礙。為了自己的官帽，沒有哪個(gè)中國官員會給外國人打開方便之門，允許他們走出城區(qū)購買土地。

在中國人口稠密區(qū)中，長江中下游平原的夏季最為炎熱且潮濕，歐美人的體質(zhì)很難適應(yīng)當(dāng)?shù)氐奶鞖?，很多人因?yàn)椤盁岵　彼劳觯瑡胗變涸谙募镜乃劳雎蕵O高。九江開埠后不久，居住在九江租界內(nèi)的外國商人、傳教士和官員們就看中了廬山的地理優(yōu)勢，這個(gè)清涼之地對他們有超乎尋常的吸引力。他們面對著近乎無解的土地租用難題，仍然百折不撓地嘗試獲得避暑之地。本地村民不愿將土地租給洋人，出售更是不可能的，這些外國人只能花費(fèi)巨資向寺院僧人租用廟產(chǎn)。寺廟有大片的土地，資產(chǎn)在住持的手上，但這類出租都是違法的。

由于九江茶市的興起，一批俄商進(jìn)入九江。1885年，俄國傳教士開始在九峰寺租地建房，此后又有美國新教教會、漢口圣公會、九江稅務(wù)司、九江外國人聯(lián)合會在九峰寺附近修建別墅。

九峰寺在馬尾水瀑布旁，位于廬山半山腰，今山北公路十公里處。該處環(huán)境雅致，夏季氣候涼爽，且有山路通往蓮花鎮(zhèn)。那個(gè)時(shí)代的外國人，還不敢想象在山上的牯牛嶺建屋避暑，那里還是荒涼一片，交通不便且無物資供應(yīng)，絕非可居之地。在九峰寺居住的外國人也很不滿意，他們花費(fèi)了巨大的成本修筑別墅，卻要受到寺廟的盤剝，租金極高，房屋也很難擴(kuò)建。但廬山的名聲卻傳播開來，每年夏天都有各地的外國人前來避暑，使得面積有限的幾棟別墅擁擠不堪。

不久后，九峰寺的非法交易被鄉(xiāng)紳們舉報(bào)，因他們私售土地，未交契稅。長期以來都“未曾”發(fā)現(xiàn)問題的九江官府迅速行動起來，在住持“及時(shí)”逃跑后，抓捕了多個(gè)參與交易的小和尚、下人。外國人和九江縣衙打起了官司，誰都知道官府也不敢強(qiáng)拆，但搞定這種事情特別麻煩。

1894年，九峰寺官司正在進(jìn)行時(shí)，富有冒險(xiǎn)精神的英國傳教士李德立提出了一個(gè)全新的構(gòu)想：既然個(gè)人買小產(chǎn)權(quán)房不穩(wěn)當(dāng)，為什么不能成立個(gè)房地產(chǎn)公司，弄來一大塊地，只要改變土地性質(zhì)就行了。李德立的膽略更大，提出不要在半山腰搞小打小鬧的，避暑就上山頂，在荒涼的山谷中開辟避暑地，自己解決交通運(yùn)輸、物資供應(yīng)問題，搞個(gè)大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

當(dāng)年夏天，李德立帶著幾位漢口來的朋友爬上了廬山，確定了在長沖一帶修建別墅村的計(jì)劃，得到了投資允諾。他開始與九江縣衙、道臺交涉，按照一般的流程，他一定會陷入沒完沒了踢皮球之中。然而堪稱奇跡的是，幾個(gè)月后，他居然弄到了廬山長沖谷一帶的地契。

李德立是如何做到這一步的，有很多說法。他的回憶當(dāng)然是百折不撓的堅(jiān)韌精神所致，而別的文章中卻記載著他搞了一套典型的奸商拿地操作。拿到契約后的李德立開始了牯嶺開發(fā)，他收到了武漢方面的投資，開始在山上燒磚建屋、開山炸石，并首先修筑蓮花洞登山道，也就是現(xiàn)在的好漢坡。本地民眾由于各種原因紛紛反抗，他們有的向官府報(bào)案，有的阻止修路，甚至將山上的臨時(shí)住房、工棚燒毀，從而引發(fā)了中英交涉，英方堅(jiān)決要求賠償一切損失。賠償是可以談的，但房地產(chǎn)項(xiàng)目搞到這一步，基本上就涼了，牯嶺開發(fā)才剛剛開始，爛尾都談不上，李德立開辦的房地產(chǎn)公司看似只有倒閉這一條路了。

沒想到，轉(zhuǎn)機(jī)突然來了。1894年7月爆發(fā)了中日戰(zhàn)爭，1895年年初清朝慘敗，面臨割地賠款的境地，李鴻章等人寄希望英美等國出面調(diào)停，故秘密諭令各地保護(hù)外國人，并極力避免產(chǎn)生事端。于是，李德立莫名其妙地發(fā)現(xiàn)，江西地方對他的態(tài)度突然大轉(zhuǎn)彎，各級官吏出面親切關(guān)懷，以解決投資方所遇到的各種問題。背后的原因卻是清廷總理府來電，英國大使催促迅速處理。

由于之前在牯牛嶺上已發(fā)生事端，故該糾紛被稱為案件。1895年11月29日，廣饒景南行署九江道臺成順與英國駐九江代理領(lǐng)事赫伯特·F·伯納簽訂了《牯牛嶺案件解決協(xié)議條款》，協(xié)議確定了李德立租借長沖一帶的地界范圍，每年交納租金十二千文，租期999年（英國規(guī)定租約不能過千年），中方則向李德立支付英洋4115元作為本地“暴徒”盜賣、損毀財(cái)物的賠償。

條款合計(jì)12條，故被稱為《牯嶺十二條》，它徹底掃清了牯嶺租界地的法律障礙，使中國近代第一個(gè)避暑地的開發(fā)得以全面開展。

李德立根據(jù)英文Cooling（清涼）的音譯，將牯牛嶺改名為牯嶺（Kuling）。牯嶺之名，從此名揚(yáng)世界，牯嶺的開發(fā)成為中國近代旅游地產(chǎn)史上難以被超越的典范，李德立被譽(yù)為中國地產(chǎn)界的祖師爺。