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俗話說：“買房一陣子，物業(yè)一輩子。”物業(yè)服務管理關(guān)系千家萬戶，既是群眾天天有感的“關(guān)鍵小事”，也是基層社會治理的民生大事。今年，是市人大常委會與省人大聯(lián)動開展“物業(yè)社區(qū)行”專題監(jiān)督活動的第二年，旨在深入學習貫徹黨的二十大精神，著眼解決群眾身邊急難愁盼問題，助推全市物業(yè)管理體制機制創(chuàng)新，以物業(yè)“小切口”撬動基層治理“大民生”。

“有物業(yè)的小區(qū)要監(jiān)管，無物業(yè)小區(qū)更要監(jiān)管，必須下大力氣助推解決老舊小區(qū)因無物業(yè)管理而產(chǎn)生的衛(wèi)生環(huán)境差、基礎(chǔ)設施落后、消防設施缺失、生活配套功能不全等問題……”在今年年初召開的市人大常委會主任會議上，市人大常委會主要負責同志提出，專題調(diào)研組要圍繞物業(yè)管理工作開展好調(diào)研活動，全面摸清現(xiàn)狀、梳理問題，提出可操作、能落實的意見建議。

巧解“千層結(jié)”?

——為物業(yè)管理嵌入“紅色引擎”

“談到物業(yè)，我們可是一肚子苦水，物業(yè)費交了不少，但小區(qū)管理上的問題還是很多，比如外來人員出入幾乎沒有受到任何限制，門禁管理形同虛設；樓棟的樓道定期保潔都沒有做到。”

“我們花了大量時間和精力推行垃圾分類宣傳，但居民意識還未跟上，隨意混裝傾倒的問題仍然嚴重。”

……

在市人大常委會召開的“物業(yè)社區(qū)行”專題監(jiān)督活動座談會上，居民和物業(yè)代表及人大代表圍繞物業(yè)管理工作暢所欲言，紛紛說出了真實的想法。長期以來，因物業(yè)服務不到位、服務質(zhì)量不高、收費不合理或者相互理解支持不夠等問題，不少業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾糾紛不斷。為此，市人大常委會“物業(yè)社區(qū)行”活動調(diào)研組就“如何建立物業(yè)糾紛多元化解機制”“提升物業(yè)企業(yè)的社會認可度”等問題持續(xù)展開調(diào)研。

一邊傾聽社會各界意見，一邊多方考察學習，調(diào)研過程中，調(diào)研組提出了“加強黨建引領(lǐng)，推動紅色物業(yè)建設”的意見。在市人大常委會的大力推動下，我市圍繞黨建引領(lǐng)社區(qū)物業(yè)治理和執(zhí)法進小區(qū)，總結(jié)提煉“紅色物業(yè)”基層黨建的創(chuàng)新實踐，印發(fā)《九江市黨建引領(lǐng)社區(qū)物業(yè)管理提質(zhì)增效的實施意見》，并相繼出臺了“紅色物業(yè)”拓面提質(zhì)、建立物業(yè)聯(lián)席會議和深化“三方聯(lián)動”等配套文件。自此，我市正式搭建起了物業(yè)、社區(qū)與居民之間的橋梁，探索出了黨組織領(lǐng)導下的物業(yè)服務新模式，同時建立完善前期物業(yè)招投標、新建物業(yè)承接查驗、物業(yè)質(zhì)量保修金管理、物業(yè)服務信用評價和承接退出等制度，制定發(fā)布系列指導規(guī)則、管理規(guī)約、議事規(guī)則等業(yè)主自治示范性文本——持續(xù)在物業(yè)管理“事前、事中、事后”體系建設中發(fā)力。

截至目前，全市市、縣兩級成立15個物業(yè)行業(yè)黨委，385家物業(yè)服務企業(yè)、738個業(yè)委會成立了黨組織。

劃分“責任田”?

——為基層治理提供“辦事指南”

“我們小區(qū)一家業(yè)主空調(diào)外機噪聲太大，周邊鄰居多次投訴，請求街道辦、公安等部門協(xié)調(diào)處理，但業(yè)主拒絕溝通，最后只能走法律途徑?！薄氨热珉妱幼孕熊嚿蠘?，僅靠消防部門難以解決，需要綜合執(zhí)法、共同發(fā)力?！薄安皇俏覀儾幌牍?，而是多數(shù)群眾之間的矛盾我們一時難以理出頭緒，如果不介入又有不作為之嫌?！?/span>

調(diào)研組在我市一小區(qū)實地調(diào)研時，物業(yè)公司和執(zhí)法人員同樣大吐苦水，他們紛紛表示，小區(qū)出現(xiàn)的一些問題看上去管理責任劃分清晰，但實際管理起來卻困難重重。今年市人大常委會“物業(yè)社區(qū)行”活動的重點工作之一就是“聚焦涉及物業(yè)管理的職能部門執(zhí)法不到位問題，厘清相關(guān)部門職責，落實屬地管理責任”。針對“九龍治水而水不治”現(xiàn)象，調(diào)研組提出了“提高執(zhí)法效率、完善聯(lián)合執(zhí)法制度、深化侵害業(yè)主權(quán)益活動攻堅”等建議。

對此，我市相關(guān)部門組織對綜合執(zhí)法人員開展專題培訓，并聯(lián)合發(fā)布《整合基層執(zhí)法力量強化聯(lián)合執(zhí)法行動專項工作方案》，明確各部門、單位職責，即以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）為主體，強化屬地統(tǒng)一指揮和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立聯(lián)合執(zhí)法行動常態(tài)化工作機制，實現(xiàn)小區(qū)協(xié)同執(zhí)法。在整治物業(yè)服務領(lǐng)域侵害業(yè)主權(quán)益突出問題攻堅行動中，針對業(yè)主惡意欠繳物業(yè)服務費的行為，市中級人民法院印發(fā)《九江市中心城區(qū)建立拖欠物業(yè)費快速處理聯(lián)動機制的實施方案》。目前，全市共排查出問題110個，完成整改85個，銷號率77%，其余25個未銷號問題也在積極推進整改。

自取消物業(yè)服務收費政府指導價以來，針對備受個別小區(qū)業(yè)主詬病的“物業(yè)服務收費與內(nèi)容不相符”的問題，調(diào)研組在調(diào)研過程中也收到了社會各界希望出臺物業(yè)服務收費指導標準的呼聲。對此，我市在借鑒外地經(jīng)驗基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實際，編制發(fā)布了《九江市住宅小區(qū)星級服務指導標準》，明確了五星、四星、三星專業(yè)化及二星、一星基礎(chǔ)性兩大塊別的物業(yè)服務內(nèi)容與收費標準。今年8月下旬，市住建部門還發(fā)布了《關(guān)于加快推進物業(yè)管理區(qū)域“陽光物業(yè)服務”工作的指導意見（征求意見稿）》，廣泛征求社會各界意見。針對新建項目，在辦理商品房預售許可證前，要求必須通過前期物業(yè)招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)，招標時參照指導標準選定服務等級，運用物業(yè)信用評價結(jié)果。同時，圍繞公共收益規(guī)范管理和物業(yè)服務周報制度，在實現(xiàn)物管小區(qū)收費標準和公共收益收支全公開的基礎(chǔ)上，將公開內(nèi)容延伸到物業(yè)日常服務，推出了物業(yè)服務周報制，督促物業(yè)服務企業(yè)每周在業(yè)主群內(nèi)公開服務情況。

此外，我市還探索建立了物業(yè)服務“紅黑榜”制度，一年內(nèi)針對3次列為紅榜且未列入黑榜的物業(yè)服務企業(yè)，列為五星評比對象，納入街道推薦企業(yè)優(yōu)選庫；列為黑榜的企業(yè)兩年內(nèi)不得參與物業(yè)管理招投標。截至今年8月底，我市共發(fā)布物業(yè)服務紅黑榜9期，列為紅榜企業(yè)39個，黑榜企業(yè)17個。

掃除“真空帶”?

——無物業(yè)老小區(qū)有了新“管家”

由于歷史原因，市中心城區(qū)還存在一定數(shù)量沒有物業(yè)管理的小區(qū)，特別是一些老小區(qū)，居住環(huán)境、小區(qū)衛(wèi)生、車輛停放、房屋維修等問題嚴重影響了居民日常生活。今年5月初，市人大常委會主要負責同志率隊，先后前往濂溪區(qū)十里街道儀表社區(qū)、九江經(jīng)開區(qū)濱興街道港務局宿舍及周邊糧食局宿舍、潯陽區(qū)甘棠街道濱江幸福里小區(qū)和白水湖街道化工廠宿舍等地，實地了解無物業(yè)小區(qū)管理試點工作的推進情況，為無物業(yè)小區(qū)管理工作“問診把脈”。

今年以來，我市著眼補齊老舊小區(qū)物業(yè)服務短板，正在加速推動物業(yè)服務向無物業(yè)管理的老舊小區(qū)、零散非封閉商住樓延伸，不僅印發(fā)了《九江市開展無物業(yè)管理小區(qū)清零行動實施方案》，明確提出通過“新建、重組、引進”方式成立物業(yè)服務實體，采取“選聘引入、轉(zhuǎn)型自管、整合代管和就近接管”四種形式引入物業(yè)服務，還在中心城區(qū)選定了9個項目先行先試，同時還建立了物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)選庫，供無物管小區(qū)引入物業(yè)服務參考選擇，有力提升了“清零行動”工作成效。目前，全市試點的9個項目均已成功引入物業(yè)服務；496個無物業(yè)管理小區(qū)中有225個小區(qū)引入了物業(yè)服務；已有9個縣（市、區(qū)）順利完成無物業(yè)管理小區(qū)的清零工作。

（王淦勛 九江日報全媒記者?黃夢如）