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中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局日前發(fā)布通知，內容涉及存量房貸利率、首付款比例等方面的調整，引發(fā)市場普遍關注。新政策做了哪些調整？將惠及哪些人群？又釋放出什么信號？

存量房貸利率調整涉及約4000萬借款人

當前，房地產市場供求關系已發(fā)生重大變化，存量房貸與新增房貸利差過大的問題引發(fā)關注。8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，引導商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調整優(yōu)化資產負債，降低存量首套住房貸款利率。

根據通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。記者了解到，2023年8月31日前金融機構已發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放，且符合當?shù)厥滋追繕藴实拇媪孔》抠J款可以申請降低利率。

據測算，以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設借款人和銀行協(xié)商將房貸利率調降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

中國人民銀行有關負責人介紹，存量住房貸款利率下降，對借款人來說，可以節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，并壓縮違規(guī)使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

截至6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。有業(yè)內人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調整的借款人約4000萬戶。利率調整后，這些借款人的財務負擔會有明顯下降，平均降幅約為0.8個百分點。

對此，金融管理部門有關負責人表示，鼓勵銀行批量辦理，既可以變更合同約定的房貸利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。

招聯(lián)首席研究員董希淼認為，之所以將申請日期定為9月25日起，是為了給銀行留足時間，可以進行修訂合同文本、改造調整系統(tǒng)、識別符合標準的客戶等準備工作，以及向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。　　

二套房首付比例下限統(tǒng)一調至30%

兩部門當日還宣布，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施“限購”和“非限購”城市。商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為：首套房不低于20%，二套房不低于30%。在此之前，在實施“限購”措施的城市首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%。

另外，兩部門還調整了二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，從不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加60個基點，調整為加20個基點。

近期，已有多地陸續(xù)調整了當?shù)胤抠J首付款比例，引導個人住房貸款實際利率下行，但仍受限于金融管理部門此前政策下限要求。專家表示，此次統(tǒng)一政策下限并適度下調，給地方留下更充足的調控空間，有助于更好滿足剛性和改善性住房需求。

此次首套房貸款利率政策下限未作調整。董希淼認為，對于符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制相關條件的城市來說，還可階段性下調或取消當?shù)厥滋追抠J利率下限。

央行近期發(fā)布的第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告顯示，6月末，已有87個城市下調了首套房貸利率下限，較全國下限低10至40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。6月新發(fā)放個人房貸利率4.11%，同比下降0.51個百分點。

推進利好政策落地提振市場信心

從明確首套房“認房不用認貸”標準，到延續(xù)實施居民換房個稅優(yōu)惠政策，再到引導降低存量房貸利率、優(yōu)化調整住房信貸政策……近期一系列房地產政策不斷優(yōu)化調整，積極落實7月24日中央政治局會議的相關部署，政策工具箱不斷充實。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這些舉措持續(xù)堅持“房住不炒”的定位，支持剛性和改善性住房需求，釋放支持房地產市場健康有序發(fā)展的信號，將為提振市場信心發(fā)揮重要作用。

隨著政策發(fā)布，市場對相關舉措盡快落地見效充滿期待。特別是大量存量房貸借款人希望早日享受政策利好，降低利息負擔。

此前，中信銀行、招商銀行等多家銀行高管在中期業(yè)績發(fā)布會上透露，已對調整存量房貸利率進行了業(yè)務的分析測算，并制定了預案。農業(yè)銀行副行長林立表示，該行將抓緊制定具體的操作細則，盡快完成合同文本的準備工作，加緊系統(tǒng)改造調整等方面的工作，積極做好組織實施。

金融管理部門有關負責人介紹，具體利率調整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。這意味著，利率調整的幅度主要取決于商業(yè)銀行當時的加點情況，主要下調的是銀行當時過高的風險溢價部分。　　

中信銀行副行長謝志斌表示，各地按揭貸款利率差異較大，存量房貸利率調整難以實行“一刀切”，調整力度也要兼顧銀行實際的承受能力。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局表示，將密切關注市場動態(tài)，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協(xié)商，有序降低存量房貸利率。支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

（來源：新華社）