房貸政策迎來(lái)重要調(diào)整：存量房貸利率、首付款比例將有何變化？
中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局日前發(fā)布通知，內(nèi)容涉及存量房貸利率、首付款比例等方面的調(diào)整，引發(fā)市場(chǎng)普遍關(guān)注。新政策做了哪些調(diào)整？將惠及哪些人群？又釋放出什么信號(hào)？
存量房貸利率調(diào)整涉及約4000萬(wàn)借款人
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，存量房貸與新增房貸利差過(guò)大的問(wèn)題引發(fā)關(guān)注。8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，降低存量首套住房貸款利率。
根據(jù)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。記者了解到，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放，且符合當(dāng)?shù)厥滋追繕?biāo)準(zhǔn)的存量住房貸款可以申請(qǐng)降低利率。
據(jù)測(cè)算，以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)借款人和銀行協(xié)商將房貸利率調(diào)降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。
中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，存量住房貸款利率下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可以節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，并壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
截至6月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元。有業(yè)內(nèi)人士估算，全國(guó)有近1億個(gè)首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬(wàn)戶。利率調(diào)整后，這些借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，金融管理部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，鼓勵(lì)銀行批量辦理，既可以變更合同約定的房貸利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。
招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，之所以將申請(qǐng)日期定為9月25日起，是為了給銀行留足時(shí)間，可以進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，以及向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料?！ ?/span>
二套房首付比例下限統(tǒng)一調(diào)至30%
兩部門(mén)當(dāng)日還宣布，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”和“非限購(gòu)”城市。商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為：首套房不低于20%，二套房不低于30%。在此之前，在實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%。
另外，兩部門(mén)還調(diào)整了二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，從不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加60個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整為加20個(gè)基點(diǎn)。
近期，已有多地陸續(xù)調(diào)整了當(dāng)?shù)胤抠J首付款比例，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際利率下行，但仍受限于金融管理部門(mén)此前政策下限要求。專家表示，此次統(tǒng)一政策下限并適度下調(diào)，給地方留下更充足的調(diào)控空間，有助于更好滿足剛性和改善性住房需求。
此次首套房貸款利率政策下限未作調(diào)整。董希淼認(rèn)為，對(duì)于符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制相關(guān)條件的城市來(lái)說(shuō)，還可階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限。
央行近期發(fā)布的第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，6月末，已有87個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國(guó)下限低10至40個(gè)基點(diǎn)，13個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。6月新發(fā)放個(gè)人房貸利率4.11%，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。
推進(jìn)利好政策落地提振市場(chǎng)信心
從明確首套房“認(rèn)房不用認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，到延續(xù)實(shí)施居民換房個(gè)稅優(yōu)惠政策，再到引導(dǎo)降低存量房貸利率、優(yōu)化調(diào)整住房信貸政策……近期一系列房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化調(diào)整，積極落實(shí)7月24日中央政治局會(huì)議的相關(guān)部署，政策工具箱不斷充實(shí)。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，這些舉措持續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，支持剛性和改善性住房需求，釋放支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的信號(hào)，將為提振市場(chǎng)信心發(fā)揮重要作用。
隨著政策發(fā)布，市場(chǎng)對(duì)相關(guān)舉措盡快落地見(jiàn)效充滿期待。特別是大量存量房貸借款人希望早日享受政策利好，降低利息負(fù)擔(dān)。
此前，中信銀行、招商銀行等多家銀行高管在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，已對(duì)調(diào)整存量房貸利率進(jìn)行了業(yè)務(wù)的分析測(cè)算，并制定了預(yù)案。農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立表示，該行將抓緊制定具體的操作細(xì)則，盡快完成合同文本的準(zhǔn)備工作，加緊系統(tǒng)改造調(diào)整等方面的工作，積極做好組織實(shí)施。
金融管理部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。這意味著，利率調(diào)整的幅度主要取決于商業(yè)銀行當(dāng)時(shí)的加點(diǎn)情況，主要下調(diào)的是銀行當(dāng)時(shí)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)部分。
中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌表示，各地按揭貸款利率差異較大，存量房貸利率調(diào)整難以實(shí)行“一刀切”，調(diào)整力度也要兼顧銀行實(shí)際的承受能力。
中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局表示，將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場(chǎng)化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商，有序降低存量房貸利率。支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
（來(lái)源：新華社）
編輯：鐘千惠
責(zé)編：許欽
審核：朱靜
